Напомним, 24 декабря 2020 года на очередной сессии ГСС муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края большинством голосов депутатов принято решение «О внесении изменений в решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи». В соответствии с решением - в границах населенных пунктов: город Сочи, село Веселое, село Верхневеселое, село Высокое, село Молдовка, село Орел-Изумруд, поселок городского типа Красная Поляна, село Эстосадок, входящих в состав муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, запрещена застройка многоквартирными жилыми домами, за исключением случаев, когда в отношении территорий осуществляется деятельность по их комплексному и устойчивому развитию, а так же если в отношении территорий утверждена документация по планировке территории.

Указанная норма права позволит избежать на территории города Сочи негативных последствий так называемой точечной застройки и осваивать территории под застройку многоквартирными жилыми домами с учетом требований к обеспечению их объектами инженерной и социальной инфраструктуры, причем указанные объекты, как правило, будут возводиться застройщиком без привлечения бюджетных средств. Таким образом, бизнес, получая прибыль от реализации коммерческих проектов, одновременно будет инвестировать в создание на территории города объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

28 декабря 2020 года на очередной сессии ГСС большинством голосов депутатов принято решение «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Сочи». Необходимость утверждения местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Сочи с учетом особенности его развития и застройки, обусловлена статьей 29.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо отметить, что на территории города Сочи до настоящего времени отсутствовал нормативный правовой акт, в соответствии с которым устанавливались бы местные нормативы градостроительного проектирования. Указанное обстоятельство негативным образом сказывалось на правовом регулировании градостроительной деятельности на территории города, поскольку фактически не была установлена обязанность застройщиков соблюдать минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории). Кроме того, невозможно было в полной мере обеспечить реализацию установленных федеральным законодательством механизмов подготовки документов градостроительного проектирования.

Местные нормативы градостроительного проектирования включают в себя часть, посвященную расчетным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности населения муниципального образования город-курорт Сочи объектами местного значения, относящимися к областям: электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения; автомобильных дорог местного значения; физической культуры и массового спорта, образования, здравоохранения; обработки, утилизации, обезвреживания, размещения твердых коммунальных отходов. Местные нормативы градостроительного проектирования применяются в части, не противоречащей законодательству о техническом регулировании, а также иным федеральным нормативным правовым актам, устанавливающим обязательные требования, в том числе в области осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства на территории Краснодарского края.

Указанные выше решения прокомментировал председатель ГСС В.П. Филонов:

– Комитеты ГСС совместно с департаментом архитектуры городской администрации по поручению главы города Алексея Сергеевича Копайгородского занимались разработкой нормативной базы для того чтобы запретить строительство многоквартирных жилых домов в городской черте и в ряде населенных пунктов в сельской черте. Они указаны в нашем решении ГСС. Кроме тех случаев, когда определена территория под комплексное и устойчивое развитие.

Директор департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи С.В. Добромыслов продолжил:

 - Комплексное устойчивое развитие территорий подразумевает заключение соответствующего договора между администрацией города и застройщиком. В рамках этого договора разрабатывается документация по планировке территории с учетом обязательного наличия инженерной и социальной инфраструктуры для полной обеспеченности объектов строительства, а также для погашения дефицита мест в дошкольных и школьных учреждениях, который составляет порядка 20 тысяч мест. При тех темпах строительства, которые на сегодняшний день осуществляются за счет средств федерального, регионального и муниципального бюджетов, понадобится порядка 15 – 20 лет для того чтобы ликвидировать дефицит той застройки, на которую уже выдана разрешительная документация. Поэтому администрацией города была инициирована такая законодательная инициатива, и она была поддержана ГСС, за что огромное спасибо и от жителей города и от нас, как от департамента архитектуры.

Продолжая отвечать на вопросы журналистов, С.В. Добромыслов отметил, что если разрешение на строительство уже выдано, но строительство не началось, то «строить конечно будет разрешено в рамках срока выданного разрешения, так как закон обратной силы не имеет. Однако департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи будет внимательно следить за тем, чтобы не продлевать разрешения, которые на сегодняшний день не обеспечены социальными объектами. Для того чтобы не усиливать нагрузку на те объекты, которые уже существуют».

На вопрос о мерах, предпринимаемых городом для того, чтобы сократить или устранить дефицит дошкольных и школьных образовательных учреждений, других объектов социального назначения С.В. Добромыслов сообщил следующее:

 - Первая мера – запрет строительства без договора комплексного устойчивого развития территории. При этом застройщик строит не только свой объект, он строит еще и объекты социальной инфраструктуры. Но тут возникает вопрос: в каких объемах необходимо строительство социальных объектов. Для этого предусмотрена вторая мера. Сегодня на сессии ГСС приняты местные нормативы градостроительного проектирования.

Соответственно, при проектировании проектировщик, взяв наши нормативы, учитывает необходимость инженерной и транспортной инфраструктуры, наличие парковочных мест, наличие социальных объектов в виде дошкольных и школьных учреждений. Из расчета на 1 тысячу жителей – 192 места в школах и 180 мест – в садиках. И теперь, благодаря депутатскому корпусу, мы четко знаем те нормативы обеспеченности объектов строительства, которые утверждены в Сочи. Это два глобальных, исторических решения. Теперь в Сочи все строительство будет четко отрегулировано местными нормативами и договорами комплексного и устойчивого развития территории. А та точечная застройка, которая была до этого, исключена законодательно.

В беседу включился заместитель председателя ГСС, председатель комитета по финансово-бюджетной, налоговой и экономической политике и стратегическому развитию Т.Н. Эйнатов:

 -...проекты комплексного устойчивого развития проходят несколько стадий согласования. Для этого при главе города создан совет по стратегическому развитию, куда входит депутаты, структурные подразделения администрации города, общественность, специалисты, которые дают свое заключение. Первым таким проектом по комплексному устойчивому развитию территории на этом совете был рассмотрен проект турбазы «Южная» в Хосте, расположенной на площади в 12 гектаров. Сейчас инвестор выполняет работы по ремонту дорог, в дальнейшем приступит к строительству школьных и дошкольных учреждений, и только вторым этапом он начнет строительство жилья и той составляющей, которая представляет для него инвестиционный интерес. Примечательно, что застройщик сам изъявил желание вложиться в инфраструктуру города и построить детсад и школу. Для этого он самостоятельно сформировал два земельных участка, передал их в дар муниципалитету, и теперь по договору будет строить школьный и дошкольный объекты.

- При проектировании комплексного устойчивого развития территории будет учитываться не только объект застройщика, но и все объекты, которые попадают в документацию по планировке территории. Границы проектирования будут обсуждаться с главой города, депутатским корпусом и на уровне межведомственной комиссии, которая будет принимать решение.

В границах участка проектирования будет определено, какое необходимо количество школьных и дошкольных мест, объектов здравоохранения, парковочных мест, количество инженерной инфраструктуры в виде – газ, свет, вода. А ресурсники, в том числе, подтверждают наличие таких возможностей для обеспечения объектов этими ресурсами.

Так, например, в микрорайоне Бытха осуществляется крупная застройка, и там будут строиться школа и детский сад с превышением потребности, именно для данной локации, примерно в 200 мест, - продолжил Т.Н. Эйнатов.

На вопрос о правовой оценке администрацией города продажи так называемых апартаментов в нежилых зданиях, в том числе и в зданиях санаториев, С.В. Добромыслов пояснил:

 - Администрации города известно о таких случаях. На сегодняшний день мы руководствуемся письмами Министерства экономического развития РФ и Росреестра. Если объект недвижимости вводился как единый комплекс – раздел данного объекта возможен только через разрешение на реконструкцию. Имеется в виду, что при получении разрешения на реконструкцию, в т.ч. должны предусматриваться те нормативы, о которых мы ранее говорили – парковочные места, подъезды, инженерная инфраструктура. Выходящим за рамки правового поля мы считаем изменение целевого назначения исходного объекта. Когда офисные здания превращаются в здания для временного пребывания людей, а здания связи, гостиничные здания превращаются в здания для проживания людей на постоянной основе.

Буквально на прошлой неделе прошло большое совещание под председательством главы города, на котором присутствовал руководитель Службы ФСБ по городу Сочи, прокурор города Сочи, председатель городского Суда, где мы поднимали данные вопросы. При этом представители правоохранительных и надзорных органов отметили, что каждый такой случай будут браться на особый контроль. Поэтому настоятельно не рекомендуем гражданам до получения информации в администрации города приобретать такие объекты. Сочи - город курортный, и если такие объекты, как санатории, профилактории, гостиницы начинают отчуждаться как самостоятельные объекты недвижимости и реализовываться на рынке недвижимости для ограниченного круга лиц – собственник будет единолично пользоваться данным объектом –  будет уничтожаться курортная отрасль, будут исчезать курортные объекты и рабочие места. А у нас в приоритете должно быть гостиничное обслуживание людей и предоставление им качественных услуг».

О.А. Чекмарев, председатель комитета ГСС по вопросам архитектуры и градостроительства рассказал о ходе работы над документами, которые были приняты ГСС:

 - И запрет строительства многоквартирного жилья, и принятие местного градостроительного проектирования являлись предметом тщательного рассмотрения градостроительного комитета под моим председательством. Мы очень серьезно подошли к вопросу местных нормативов, потому что понимали, что отныне любой застройщик, желающий осуществить коммерческое строительство в городе, будет обязан соблюдать расчетные показатели, такие как количество мест в детских садах, количество парковок на данном объекте недвижимости. Теперь каждый застройщик будет обязан соблюдать местные нормативы. Он будет не только извлекать прибыль, а будет обязан создавать всю сопутствующую инфраструктуру под эти объекты недвижимости. А это первоочередная задача руководства города и края».

Председатель ГСС В.П. Филонов закончил пресс-конференцию следующими словами:

–  Мы говорили о принятых решениях ГСС, о том, что поддержали инициативу главы города и по ограничению строительства многоквартирных домов, и по градостроительному проектированию – разработали местные нормативы. До этого мы пользовались краевыми, а ведь наш город специфический. Над этим документом очень много поработали эксперты. Мы продолжаем работать над поправками к уже принятым документам, там, где есть правовые пробелы. Работа не останавливается, и скорее всего, в феврале – марте выйдем на сессию еще с внесением изменений в эти документы, которые именно на правовой основе будут ограничивать у нас точечные застройки.

Александр Новиков.