Главная
Вход для пользователей

Просмотр архива
« Январь 2018  
По Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 11 12 14
15 16 18 19 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        

ЦЕЛЬ И ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

ЦЕЛЬ И ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
Пятница, 28 Июль, 2006 - 17:55

Вот уже почти неделю мысленно общаюсь с жильцами дома на Тоннельной. У них на доме заканчивается капитальный ремонт, а в сознании все не кончаются сомнения по поводу дальнейшей жизни. Практическая, присущая каждому нормальному взрослому человеку сметка говорит, что так дальше нельзя, что не только у квартиры, но и у дома должен быть хозяин. Что трубы и крыша, подвал и чердак, электропроводка и газовое хозяйство, коль не принять их по-хозяйски от строителей, не следить за содержанием ежедневно, не вкладывать деньги разумно в ремонт и обслуживание – все это начнет ветшать, изнашиваться и через несколько лет износится вновь до аварийного состояния.
Взрослое население дома понимает ситуацию прекрасно. Сомнения не позволяют принять окончательного решения по поводу ТСЖ или управляющей организации исключительно потому, что все мы вместе и каждый по отдельности никогда в жизни не знали, сколько же денег собирается на нашем конкретном доме. Знаем, что если так, как было – собирается много. Мы платили и платили, а на доме ничего никогда не делали. Нет, якобы в масштабах РЭО или всего ЖКХ что-то такое где-то делалось, но до нашего дома это "что-то" никогда не доходило. Значит, наши 6.41 за квадратный метр – неоправданно много.
Если же забыть про РЭО и ЖКХ, если трезво посмотреть на свой конкретный дом, посчитать сбор со всех квартир, а потом прикинуть объем вероятных и неизбежных работ так, как считаем затраты на ремонт собственной квартиры…
– Нам, боимся, всего сбора денег может не хватить на зарплату председателя ТСЖ и бухгалтера, – сетовали главе города женщины на Тоннельной.
И я, рассуждая "в первом приближении", не мог не согласиться с обоснованностью их опасений. "Абстрактно" о деньгах нельзя. За "абстракцию" рассуждений можно жестко поплатиться. Каковы затраты на этом доме по освещению мест общего пользования и обслуживанию газового оборудования? Сколько нужно затратить на обработку подвала и уборку подъездов? Это обязательные, "защищенные" статьи расходов. Вот остаток сбора платежей и есть наша, по сути, доходная часть. Вот ее-то и следует "примерять" к гипотетическим расходам.
Почти неделю мысленно спорю с теми женщинами. Главное, в чем мне хотелось бы их убедить, формулируется просто. В любой нормальной семье деньгами и вообще всей логикой поведения управляет кто-то один, самый опытный и умный. Советоваться могут все, решение принимает один. Тогда семья нормально укладывается в те деньги, которые зарабатывает. Пусть не шикует, пусть далеко не роскошествует, но в долги не влезает, дети одеты-обуты, питаются нормально, хватает и гостей в праздник принять, и самим на люди выйти.
Дом – та же укрупненная семья. Как в семье башмаки младшему, за музыкальную школу среднему и велосипед старшему, дом предполагает безотлагательные затраты на обязательные работы. Не затратишь сегодня – завтра "дыра" только увеличится. Можно на эти "дыры" закрывать глаза, делать вид, что проблема решится сама собой. Так мы жили последние десятилетия. Можно перестать отворачиваться от собственных забот, систематизировать эти заботы, решать их так, как решаются в семье.
И тогда что же? И тогда ответ на все вопросы безальтернативен: домом как объектом недвижимости должны управлять профессиональные управленцы. Точно так же, как они управляют безостановочной работой доменной печи, высококлассным отелем, прибыльным санаторием, теми же коммерческими домами, никогда не знавшими о существовании РЭО. Уже говорил и повторяю: домом, в котором я живу, управляет ООО "Отделстрой". Понятия не имею, как они распоряжаются моими деньгами. Потому, обратите внимание, не имею понятия, что узнавать нет повода. Я доволен, как работают люди. Мое дело – своевременно заплатить за содержание дома. И на месяц забыть обо всех проблемах.
Если женщины с Тоннельной поймут эту нехитрую истину, они сделают серьезный шаг вперед. Нет, проблем меньше не станет, проблемы никогда не уйдут из нашей жизни. Но они начнут решаться профессиональными управленцами, оставив женщинам время и силы на воспитание детей и мужчин.
– В чем загвоздка, Александр Валерьевич? – спросил я председателя Ассоциации управляющих объектами недвижимости, кандидата экономических наук А.Кривенкова. – Что на сей счет думают специалисты?
– Специалисты или собственники квартир? – переспросил он. – При всей внешней простоте причина кроется, как ни странно, в отсутствии мотивации. Мы никогда не рассматривали жилой дом как объект недвижимости, споры, включая даже дискуссии специалистов, велись вокруг ложной цели – тарифа. При этом основная цель – набор работ и их стоимость, даже не являлись предметом обсуждения.
– Набор работ – понятие растяжимое.
– Кто же спорит? Если их разложить на две составляющие, то первая – это обязательные работы по поддержанию безопасности здания. Их обсуждать не приходится, их нужно выполнять при любых обстоятельствах. И есть те работы, которые можно назвать влияющими на комфортность проживания. Вот тут и открывается поле деятельности для управленцев.
– Предположим, собственники и наниматели квартир приняли решение. С чего управленец начнет свою деятельность?
– С инвентаризации. С детальнейшего обследования дома. После этого – планирование работ. У дома должен быть не только технический, но и эксплуатационный паспорт. Его составление трудоемко и стоит денег, но без таких затрат не обойтись.
– Не обойтись или… трудно, но можно обойтись?
– Не обойтись! Без эксплуатационного паспорта, как без проекта производства работ, невозможно говорить о систематизации деятельности на три ли года вперед, на пять ли лет. Даже на самом новом доме, таком, к примеру, как дома в Мацесте для ветеранов, невозможно обойтись без эксплуатационного паспорта. То же самое касается и капитально отремонтированных домов.
– Все то, о чем вы говорите, – только планы? А как же в реальности?
– В реальности пока не так. То, чем мы занимаемся в реальности, на языке профессионалов называется ситуационным управлением, латанием дыр в пожарном порядке. При этом все отчетливо понимают, что чем ближе мы подойдем к нормальной модели управления, тем реже станут возникать нештатные ситуации. Понимают, но пока оставляют все как есть.
– Цена вопроса?
– Проведение сплошной инвентаризации и проработка эксплуатационного паспорта, дающего возможность организации управления домом в строгом соответствии с поставленной целью и регламентом работ – порядка трехсот тысяч рублей на дом. Делать эксплуатационный паспорт должны узкие специалисты методом подряда. Обеспечить эксплуатационными паспортами все многоквартирные дома города можно за полтора-два года. Если начать без раскачки.
– А можно такой паспорт составлять одновременно с капитальным ремонтом?
– Безусловно. Нужно составлять. И, скорее всего, с учетом паспорта рассматривать работы по капитальному ремонту. Эксплуатационный паспорт нужен даже не столько председателю ТСЖ или управляющей организации, сколько собственникам квартир и дома. Действуя в строгом соответствии с программой, заложенной в нем, собственники гарантированно не ухудшат стоимостные характеристики своего имущества. Хотя бы в ближайшие пять лет. А там обязательно войдут во вкус. Что же касается муниципалитета, вложившего бюджетные средства в капитальный ремонт дома, то эксплуатационный паспорт в этом случае становится гарантией квалифицированной эксплуатации. Берут же гарантию с подрядчика, ведущего капитальный ремонт? Как же обойтись без гарантийных обязательств со стороны эксплуатационщиков? Пример варварского отношения жильцов капитально отремонтированных общежитий на Пасечной – лучшее доказательство сказанному. За два года так свести на нет сделанное в ходе ремонта могли только люди, совершенно не несущие ни перед кем никаких обязательств.
– Вручение паспорта, по вашему замыслу, должно предполагать гарантийные обязательства и со стороны жильцов?
– А как же иначе? Город вам обязуется сделать полный ремонт, вы обязуетесь содержать дом в соответствии с прописанным регламентом. Иначе капитальный ремонт можно делать ежегодно.
– Так что же собой являет цель, которую ставит перед собой управляющая организация?
– Цель ставят перед собой жильцы. Управляющая организация доводит до сведения жильцов, сколько стоит набор обязательных работ. А после этого предлагает сформулировать цель. Или стандарт комфортности. Хотите подметать в подъездах один раз в месяц – цель ясна. Хотите мыть лестничные клетки – другая задача. Для каждого дома свой стандарт, соответствующий мнению общественности.
– Чуть вышагнем за границы собственно дома, Александр Валерьевич. Каким образом домком и активная часть жильцов, составляющих, скажем, правление, может влиять на оптимизацию платежей по коммунальным услугам? Общедомовые приборы учета воды теперь – правило? Это правило не отменишь?
– Возвращаемся к началу разговора: цель управления объектом недвижимости. Заказчик в лице председателя ТСЖ или домкома ставит перед управляющей организацией задачу недопущения перерасхода платежей по коммунальным услугам. Мы все остальные заботы откладываем в сторону и занимаемся ремонтом теплоузла, задвижек, всего инженерного оснащения дома. Людям никто доходчиво не объяснял, что "лишние", на их взгляд, 10-20 рублей оплаты труда управленцев порой приносят экономию семейного бюджета в сотни, а то и тысячи рублей. Подписав договор с управляющей организацией и поставив перед ними такую задачу, жильцы дома могут быть уверены: ни капли лишней воды не будет потеряно, ни копейки чужих расходов не попадет в квитанцию, ни один "пират" не подсоединится к трубам дома.
– Управленец – тот же врач. Он видит болезнь каждого объекта недвижимости, знает, как ее лечить, и ждет только обращения пациента?
– Конечно. Если "пациент" порой в разы переплачивает за мифические коммунальные услуги, но при этом не спешит к "доктору", кого винить? Доктора? В собственнике необходимо пробудить необходимость обращения к наемному управляющему. Что станет таким "будильником", не знаю. Но что-то все равно станет. Весь просвещенный мир прошел эту стадию "пассивных сомнений". Пройдем и мы.

Виталий ГАНТОВ.


[ Войдите или зарегестрируйтесь для доступа к комментариям ]

Случайное фото
Кинотавр--2011

Погода
GISMETEO.RU: погода в г. Сочи


Перепечатка материалов без ссылки на первоиcточник запрещена.